Une bulle en immobilier signe la flambée des prix qui évoluent de façon anormale. C'est le même phénomène que la bulle spéculative dans le domaine des actions, des matières premières ou encore, du pétrole. Une bulle immobilière a lieu lorsque les prix des appartements et des maisons augmentent de façon excessive. Cette augmentation a lieu au détriment d'autres indicateurs économiques et d'autres valeurs financières, tels que le niveau des loyers ou des revenus. C'est un précurseur qui indique, ou annonce, une crise immobilière, comme ce qui s'est passé en 2008. Les spécialistes français affirment que la capitale, Paris, manifeste de plus en plus de signes qui annoncent une bulle.

Des études sur l'évolution des prix des logements sur le long terme

Le domaine de l'immobilier est cyclique. Le cycle du secteur immobilier est très long, ce qui fait que certaines périodes donnent lieu à des flambées des prix des biens immobiliers. Ces périodes sont appelées : des bulles immobilières.

Il est toutefois, très difficile de déterminer si l'on passe par une bulle immobilière ou pas. Pour cela, il faut mener une étude comparative avec les prix de l'immobilier dans le passé, et de déterminer à quelle fréquence ils évoluent, tout en tenant compte des changements qui influent sur le prix et donc, sur l'interprétation des situations. Que ce soit par rapport aux revenus des ménagers ou encore des loyers, les prix des logements ont connu une véritable explosion, depuis les années 2000. Toutefois, beaucoup d'experts et de spécialistes ont cherché à nier cette bulle immobilière. 

Depuis, hormis la crise de 2008, cette bulle s'est dégonflée (à l'exception de la capitale, Paris).

Pour essayer de comprendre ce qui s'est passé durant cette période, il est important de se baser sur les travaux de CGEDD qui tournent autour de l'évolution des prix sur le long terme. Ces études ont été menées par Jacques Friggit, c'est pour cela qu'on les nomme les courbes de Friggit. Celles-ci permettent de connaître et de prédire, comment les prix de l'immobilier évoluent dans le temps, en fonction d'autres éléments.  

La courbe la plus connue est la courbe qui prend pour fonction, le prix par rapport aux revenus des ménagers. Elle démontre bien à quel point les prix des biens immobiliers ont évolué par rapport aux revenus des français. Les prix ont également beaucoup augmenté par rapport aux prix des loyers. 

Vous pouvez trouver ces courbes de Friggit sur internet, en fonction: 

  • des prix des loyers ,
  • des revenus des français,
  • de la capacité d'achat des français.

Risques à venir et vieillissement de la population 

Dans certains pays / régions, la bulle immobilière peut durer très longtemps. Par exemple, le Japon a connu une énorme bulle immobilière depuis 1990, qui a réussi à se dégonfler très rapidement jusqu'à ce jour. La situation du marché de l'immobilier au Japon est expliquée par un élément important : l'évolution de la démographie. En effet, au Japon, la population est de plus en plus vielle, avec de l'autre côté, une natalité beaucoup trop réduite, donc le rapport entre la demande et l'offre change grandement. 

Du fait du même schéma démographique, plusieurs pays occidentaux vont suivre le même cas que le Japon.

Pour résumer, lorsque la population est composée principalement par les plus de 65 ans et les moins de 15 ans, le prix de l'immobilier chute librement.

En France, ces deux tranches d'âges ont connu une légère baisse durant les années 2002 jusqu'à 2007, mais elles ont commencé à augmenter et on estime qu'elles vont atteindre des taux très importants d'ici 2040. 

L'évolution à Paris 

Bien entendu, plus un secteur comporte une grande concentration démographique, plus la situation immobilière augmente et les risques de formation des bulles immobilières sont plus importants. Il va donc sans dire, que la capitale Paris, présente ces critères.

Beaucoup d'experts estiment que la bulle immobilière existe déjà sur Paris. D'ailleurs, Paris est l'une des villes les plus surchargées du monde entier, c'est ce qui explique la surévaluation du marché immobilier.

Effectivement, sur une période de 13 ans, les prix de l'immobilier ont triplé. L'immobilier à Paris est le plus cher de toute l'Europe. 

Toutefois, d'autres experts estiment que l'on n'est toujours pas entré dans la bulle immobilière, et que les conditions actuelles ne sont que les précurseurs d'une bulle immobilière prochaine. Cette dernière peut se faire brutalement sous forme d'un krach immobilier ou plus doucement, en fonction des conditions.

Toutefois, les spécialistes estiment que dans un horizon de 9 ans, les prix de l'immobilier vont chuter de plus de 40 % avec un amortissement de 50 % dû à la surélévation du marché. 

Donc, avec la baisse des prix et la hausse annoncée des taux d'intérêts dans les prêts bancaires, l'investissement dans l'immobilier peut connaître une grande baisse à Paris. Donc, si vous êtes intéressé par la capitale, l'investissement n'est pas à éviter mais sachez toutefois qu'il faut rester très prudent et investir sur le très long terme et éviter de vendre dans le futur proche.